변곡점 맞은 부동산 시장

 

10월 이후 부동산시장이 급변하고 있다. 집값과 전셋값이 동반 하락하고 거래는 실종 사태다.

수도권과 지방 할 것 없이 가격을 크게 낮춘 급매물 위주로 급락하는 바람에 역전세, 역월세,

깡통전세, 깡통주택도 재등장했다. 이 틈을 타 깡통전세 사기도 기승을 부린다.

청약 미달, 미분양 증가, 미입주 증가, 미계약 증가, 연체율 증가는 부동산 침체를 알리는 정확한 지표다.

지표는 나빠지고 경기 침체 전조현상은 심화되고 있다.

올 4분기 주택시장은 상승기에서 하락기로 전환되고 변곡점을 맞았다.

조정기를 넘어 침체기(Recession)로 향하는 모양새로 꽁꽁 얼어붙은 채 추락하고 있다.

대격변기를 맞아 주택시장 현황은 심각하다. 한국부동산원 발표에 따르면 아파트 실거래가지수는

8월 1.9% 하락해 8월까지 누적 하락률은 -5.2%로 10년 만에 최대 하락률(2008년 -4.0%)을 넘어섰다.

여기서 몇 가지 의문과 궁금증이 든다. 작년까지 오르던 집값이 갑작스레 내린 이유가 대체 뭘까.

집값 하락세는 언제까지 이어질까. 우리는 어떻게 대응해야 할까. 하나씩 따져보자.

 

우선 집값과 전셋값이 급락하는 이유는 세 가지다.

물가, 환율 급등으로 금리가 오르고 경기 침체와 자산시장 붕괴 우려 때문이다.

아는 바와 같이 금리 급등은 경기 침체를 불러오고 경기 침체가 본격화되면 자산시장도 악영향을 피하기는 어렵다.

자산의 3대 축인 주식시장, 코인시장은 이미 폭락했다. 주택시장도 자산가치 하락과 집값 거품의 붕괴 과정을 겪고 있다.

다음으로 주택시장은 과연 어떤 모습으로 다가올까. 비관적 전망이 우세하다.

부동산 경제학과 최근 발표된 여러 분석보고서를 토대로 정리해본다.

이번 경기 침체는 여러모로 IMF 외환위기, 글로벌 금융위기와 닮았다는 지적이 나온다.

미국발 금리 인상이 동일하고, 경기 침체로 인해 금융과 부동산 위기가 동시에 발생하는 점도 그렇고

집값 거품이 빠지는 과정도 유사하다. 아무튼 두 차례의 경제위기는 교훈을 남겼다.

추가 금리 급등으로 주택담보대출 금리 등 시중금리가 8% 이상으로 오르고 경제성장률이 2분기 이상

역성장(마이너스 성장)을 거듭하면 경기 침체에 빠질 수 있다는 점이다.

더 심화될 경우 경기 불황(Depression)과 경제위기(Crisis)로 이어진다는 점이다. 그렇게 되면 집값은 어떻게 될까.

과거 두 차례의 경제위기 때와 견줘볼 때 고점 대비 30~50% 폭락할 가능성을 배제할 수 없다는 진단이다.

요컨대 국내 주택경기는 미국의 금리 인상 기조와 경기 침체 여부에 달려 있으며 제롬 파월

미 연방준비제도 의장이 예고한 대로 내년 상반기 금리 상승을 마무리한다면 한국 부동산시장 침체는

장차 1~3년 더 지속될 개연성이 높아 보인다. 주택경기는 향후 짧게는 1~2년, 길게는 3~4년간 하강하고

집값 거품 붕괴 과정을 거칠 개연성이 크다는 뜻이다.

 

다음으로 이 와중에도 부동산시장에는 예기치 못한 여러 상황도 목격된다. 세 가지 장면이다.

하나는 가진 계층 내지 다주택자들의 경우 침체기를 틈타 보유 주택 수를 되레 늘려나가고 있다는 점이다.

자녀에게 증여하는 사례도 증가하고 있다. 또 하나는 중국인을 비롯해 외국인들은 서울지역 주택을

집중매입하고 있는 것으로 드러났다. 또 다른 하나는 주택시장 위축과 달리 꼬마빌딩 거래는 감소하지만

가격은 오르고 있다는 사실이다. 꼬마빌딩으로 불리는 50억~150억원 사이 중소 규모 업무용 빌딩,

상가건물, 특히 강·용·광(강남, 용산, 광화문)일대 등 도심권 매물은 씨가 말랐다.

한편 강달러를 움켜쥔 외국 큰손들의 움직임은 더 분주하다. 환차익과 시세차익, 미래가치를 한꺼번에

노리고 한국 부동산시장으로 진출하고 있다. 높은 환율과 외화자본 유출로 고심하는 우리 입장에서 외국인

투자자의 합류는 긍정적이지만 중국인이 앞장서는 서울 아파트 사재기 사례에서 보듯 자칫 국부 유출과

외국인의 배만 불릴지도 모른다는 점에서 기대와 우려가 교차하고 있다.

 

다음으로 지금 집을 산다면 어느 지역, 어떤 아파트를 골라야 할까. 선지역 선택 후 물건 선택이 답이다.

부연하면 인구 증가, 소득 증가, 기반시설 증가, 행정계획이 받쳐주는 ‘성장지역’ 또는 미국 뉴욕, 시애틀,

샌프란시스코와 같은 ‘슈퍼스타시티’를 선택하는 일이다.

그런 다음 살기(Live) 좋고, 사기(Buy) 좋은 ‘슈퍼아파트’를 고르는 것도 굉장히 중요하다.

성장지역으로 현재 분양 시 인기가 높고 인구와 소득 증가로 인기를 끌고 있는 파주, 원주, 제주 등을 꼽는다.

이들 지역 중 특허기술 인공지능(AI)빅데이터 기반 아파트투자가치분석 및 추천 앱인 ‘살집팔집’에서

생성한 주거 편리성이 높고 투자 매력도도 높은 슈퍼아파트를 소개한다.

 

이제 마지막이다. 대응전략으로 정부는 선거래 정상화 후 가격안정 정책을 펴야 한다.

규제지역을 단계적으로 해제하고 팔 사람은 팔 수 있도록 유통을 정상화해야 한다.

그런 다음 거품을 서서히 빼는 연착륙 정책을 펼쳐야 한다. 수요자는 맞춤형 자산관리 솔루션이 필요하다.

무주택자, 유주택자, 다주택자에 따라 접근 방식이 다르기 때문이다.

침체기를 맞아 최적화된 해법 혹은 각자도생 생존비법이다.

첫째 무주택자는 신규 분양, 경공매, 저가 급매물을 공략하는 방법이다. 윤석열 정부는 5년간 서울 50만가구,

수도권 158만가구, 전국 270만가구를 각각 공급할 계획이다.

둘째, 1주택 실수요자는 10년 이상 장기 투자 측면에서 버티기 또는 갈아타기를 권한다.

다만 집값의 50% 이상으로 무리한 고금리 대출을 받은 경우 내년 봄 이사철까지 반등 시점을 이용해

처분한 후 집값이 바닥을 다지고 회복할 때 저점에서 매수하는 방법을 고려할 만하다.

셋째, 다주택자는 거주 주택을 제외하고는 몸집을 줄이는 방안이 절대 유리하다.

특히 과도한 레버리지를 사용했다면 처분은 빠를수록 유리해 보인다. 현금이나 여유자금을 보유한 계층이라면

주거용보다 임대수익과 자본수익을 동시에 누릴 수 있는 업무용, 상업용 부동산을 그리고 주거용도

아파트가 아니라 도심권, 신설 역세권의 단독, 다가구, 상가주택 위주로 포트폴리오를 채우는 전략은 어떠할까.

 

출처 : 매일경제