절대 사면 안되는 부동산

 

방어적 투자의 중요성

부동산 투자의 제1원칙은 '수익 창출'이 아니라 '자산 방어'다. 사람들은 대박을 꿈꾸며

부동산 시장에 뛰어들지만, 잘못된 선택 하나가 평생 모은 자산을 0으로, 혹은 마이너스로 만들 수 있다.

 

아래 나열하는 5가지 유형은 전문가들이 "줘도 갖지 말라"고 경고하는 대표적인 부동산 지뢰밭이다.

1. 절대 개발 불가 토지

토지는 '현재의 모습'이 아닌 '미래의 용도'를 보고 사는 것이다. 그러나 법적으로 미래가 없는 땅들이 있다.

아무리 경치가 좋아도 인허가가 나지 않으면 그 땅은 그저 '비싼 텃밭'이거나 '세금 나오는 짐'일 뿐이다.

 

가. 도시자연공원구역

이 토지는 토지 규제의 '끝판왕'이다. 개발제한구역(그린벨트)보다 100배 나쁘다.

도시자연공원구역은 사유지라 하더라도 건축물의 건축 및 용도변경이 거의 불가능하다.

지자체에 매수청구권이 있지만, 예산 부족을 이유로 거절당하기 일쑤다.

나. 비오톱 1등급 토지

비오톱(Biotope) 1등급 토지는 서울 소재 토지 투자 시 반드시 확인해야 하는 항목이다.

생태계 보전 가치가 1등급인 토지는 개발 행위가 원천적으로 불가능하다.

다. 지적불부합지

지적도상의 경계와 실제 경계 또는 면적이 일치하지 않는 토지다.

토지이용계획확인원에 '등록사항정정대상토지'로 기재돼 있다. 강원도 토지 등 임야를 살 경우는

반드시 지적과에 학인해 보고 사야 한다.

옆집 건물이 내 땅을 침범해 있거나, 내 땅이 실제는 20평인데, 지적도에는 100평으로 기재되어 있거나,

둥근 모양인데, 실제는 삼각형인 경우 등 다양하다.

이를 해결하려면 '지적재조사'를 해야 하는데, 인접 토지주들과의 합의가 필수다.

합의가 안 되면 건축 인허가를 받을 수 없다. 싼값에 나왔다고 덜컥 샀다가는 평생 후회한다.

 

라. 경사도 및 입목축적도 위반 토지

지자체 조례에는 '개발행위 허가 기준'이 있다. 급경사지는 개발 허가가 나지 않는다.

뷰가 좋다고 높은 산 중턱을 사면 낭패를 본다. 입목축적은 땅에 나무가 얼마나 빽빽한지를 본다.

나무가 너무 울창하면 산림 보존을 위해 개발허가를 내주지 않는다.

마. 기반시설(우수·오수관로) 설치 불가 토지

건축법상 도로만큼 중요한 것이 '배수'다. 내 땅에서 발생한 하수를 흘려보낼 공공 하수관로가

연결되어야 한다. 만약 공공 관로가 멀리 떨어져 있어 남의 땅을 지나야 한다면, '토지사용승낙서'가

필요하다. 승낙을 못 받으면 맹지와 다를 바 없다. 구거(도랑)가 있다고 안심해선 안 된다.

구거 점용허가가 나오지 않는 경우도 허다하다.

 

2. 수익형(분양형) 호텔

연 수익률 10% 보장, 10년 확정 수익 지급 확약서(공증 포함) - 이 문구는 분양형 호텔 광고의 단골 멘트다.

하지만 결론부터 말하면 공증된 휴지조각이다.

분양형 호텔은 아파트처럼 개별 등기는 되지만, 운영은 위탁사가 맡는다.

시행사는 호텔을 짓고 '객실'을 쪼개서 판다. 그리고 운영사(별도 법인)를 세워 수익을 배당하겠다고 약속한다.

분양 초기에는 분양 대금 중 일부를 떼어내어 투자자에게 '수익금'인 척 돌려막기를 한다(폰지 사기 형태).

6개월~1년 뒤 운영사는 '경영 악화'를 이유로 수익금 지급을 중단하거나 부도를 내고 사라진다.

공증의 허상
투자자들은 "변호사 공증까지 받았다"며 안심한다. 하지만 공증은 '그런 약속을 했다는 사실'을 증명할 뿐,

'망한 회사가 돈을 줄 능력'까지 보장하지 않는다.

운영사가 빈털터리로 파산하면 공증 문서는 아무런 법적 효력이 없다.

관리비 폭탄과 껍데기 소유권
수익금은커녕, 호텔 운영이 중단되면 건물 관리비, 전기세, 수선충당금 고지서가 구분 소유자(투자자)들에게

날아온다. 팔고 싶어도 매수자가 없어 거래가 불가능하며, 헐값 경매로 넘어가는 경우가 부지기수다.

개별 이용의 함정
수익형 호텔은 개별등기를 마친 건물이므로, 운영사에게 위탁을 맡기지 않고 자신이 이용하면

그만이라고 생각한다. 이는 큰 오산이다. 만일 위탁을 맡기지 않으면 관리비 폭탄을 맞는다.

청소도 해주지 않는다.

 

3. 지역주택조합

원수에게 복수할 때 권하는 투자처이다. 부동산 격언 중에 "지역주택조합(지주택)은 원수에게

권하라"는 말이 있다. 그만큼 성공 확률은 낮고 리스크는 무한대다.

절대 가입하지 말아야 하고, 가입했으면 즉시 빠져나오는 것이 살길이다.

4. 생활형 숙박시설(생숙)

임대도 안 되는 애물단지이다. 세금 문제도 있다. 송도에 분양된 생숙은 다 공실이다.

한때 '부동산 규제 틈새상품'으로 인기를 끌었으나, 지금은 진짜 애물단지다.

마이너스 프리미엄(마피)이 1억 원 이상 붙어도 팔리지 않는 것이 현실이다.

5. 지식산업센터(아파트형 공장의 몰락)

과거 '아파트형 공장'이라 불리던 지식산업센터는 저금리 시대의 총아였다. 하지만 공급 과잉과

금리 인상으로 인해 '공실의 무덤'이 되었다. 최근 3~4년간 지식산업센터가 우후죽순 들어섰다.

기업 수요는 한정적인데 건물만 지어댄 꼴이다.

서울 성수동이나 가산디지털단지 같은 핵심 입지를 제외한 곳의 지산은 처참하다.

지식산업센터는 대출이 80~90%까지 나왔다. 레버리지를 이용해 월세를 받는 구조다.

반면 공급 과잉으로 월세는 오히려 떨어졌다. 월세를 받아도 대출 이자를 못 갚는 역마진 상황이

발생한다. 여기에 수십만 원에 달하는 관리비는 공실이어도 소유주가 내야 한다.

6. 말이 필요 없다. 제발 위 부동산은 사지 말라.

김은유 법무법인 강산 대표변호사

 

출처 : 한국경제신문

여러분이 궁예의 관심법을 시행하는 능력이 없다면..

절대 부동산업자들의 달콤하고 그럴듯한 말에 현혹되지 마시고, 부동산 투자는 장기적인 관점과

수익성 등을 잘 살펴보고 (법률적인 부분 포함) 투자하시기 바랍니다..

부동산은 주식과 달리 '단기투자' 상품이 아님을 꼭 명심하십시오.

단기간 내에 큰 수익을 낼 수 있다는 말은..  100% 사기라는 것을 꼭 염두에 두십시오.

그런 것은 여러분에게 결코 오지 않습니다..